近日樓市出現「大陽春」氣氛，四大地產代理行率先睇好後市，惟業界人士提醒，通關效應未如理想、美國加息未停，加上未來一年海量供應即將湧現等負面因素，樓價未必在今年「觸底」，準買家或業主要評估入市風險，甚至把握現時這一出貨好時機。

撰文：郭顯通 本刊記者

通關效應、聯儲局主席疑似「放鴿」、疫情復常 ⋯⋯ 近日種種「利好因素」充斥樓市，二手市場開始出現業主反價成交報道，內地買家回港入市之說甚囂塵上，「2023樓市大陽春論」不脛而走〔表一〕。香港樓市真觸底回升了嗎？

Tommy（化名）是某代理行新界區經理級人馬，兩年間從只做一手盤，到後來不得不涉足二手市場增加生意額，近月連租盤都不放過。記者向 Tommy 查詢市道，他承認近日「生意好」，惟均是二手成交，一手市場水盡鵝飛，買家更清一色都是本地客。記者好奇，是自住還是投資需求？Tommy說，「無人買樓投資㗎喇。」

踏入2023年，樓市成交數字回升是不爭事實，十大屋苑1月成交更創「九個月新高」。

然而，仲量聯行香港主席曾煥平接受本刊採訪時提醒，這一波新高其實是「from a low base」。翻查土地註冊處資料，今年1月住宅樓買賣合約（一手及二手買賣）總計 3051 宗，比起去年底確有增長，惟曾煥平形容談不上非常樂觀，「97年前每個月成萬宗，即使以往較差月份都有五、六千宗，今天的新高其實好低。」原來自2021年11月起，每月成交與去年同期相比都錄得下降〔圖一〕，所謂「新高」不過是基數低。

樓市大陽春是假象

成交輕微回升卻仍然疲弱，另一邊廂樓價則持續下跌。差餉物業估價署1月公布去年全年樓價跌15%〔圖二〕，而據2月17日公布的中原城市領先指數（CCL），最新二手樓價報159.99點，短升兩周後跌破170點支持位，九龍樓價更回到2019年低位，曾煥平預計，今年全年樓價都偏軟，跌幅約10%。

眾多所謂利好因素之中，以通關效應最受市場憧憬。過去香港樓市深深受惠內地同胞強勁購買力，2月6日起，中港全面通關，大家都期待「北水南湧」，重振樓市，曾煥平卻一語道破，過去幾年的樓價升幅，根本不是內地客造成的！「由反修例運動開始，到2020年國內因疫情封控，直至近期才慢慢開放，其實國內客已經離開香港幾年，但2021年樓價照升喎。」他指出，2021年升幅，主要由本地用家支持。

若看稅務局資料，「買家印花稅」成交宗數的確在2019年開始急劇下降，截至去年一直在低位徘徊〔圖三〕，間接反映內地買家過去數年鮮有入市。

通關不等於通錢

曾煥平早在去年底就說過，「通關不等於通錢」。「國內自己經濟都出問題，封閉這幾年國內客的消費力早已大不如前。」中國央行數據顯示，去年全國人民幣存款增加26.26萬億元，其中住戶存款增加17.84萬億元，較去年急增逾倍，反映人民普遍看淡未來經濟及收入前景，寧儲錢不消費，更何況來港買磚頭？曾煥平對記者說，「你試下攞個相機去廣東道，包你影唔到以前名店門前人潮湧湧的光景。」通關也許有助零售、觀光，但是否可以舊夢重溫，依賴陸客「救市」呢？「好大疑問」。

——節錄自3月號《信報財經月刊》